存量房贷利率,有可能真的要降了!
8月1日,央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议,会议明确提出“支持房地产市场平稳健康发展”。
(资料图)
在这次会议中,央行明确提出,“指导商业银行依法有序调整存量个人住房房贷利率”。也就是说,央行决定下场,亲自指导各大银行调整存量房贷利率。
这个分量,绝了!
在谈论这个话题之前,咱们要搞清楚两个概念——
1、存量房贷;
2、存量房贷利率。
所谓“存量房贷”,指的是银行里已经发放,但购房人尚未还清的那部分房贷。
打个比方,我在2019年买了一套房,贷款20年,现在已经连本带息还了4年,还剩16年的房贷没还。这部分没有归还的房贷,就是“存量房贷”。
而我在2019年跟银行贷款,当时贷款协议上写的房贷利率,就是存量房贷利率。
这几年,楼市下行,房贷利率一降再降,已经来到历史最低水平。如此一对比,之前站在高位买房的人,简直是不折不扣的大冤种。
因此,民间一直在呼吁下调存量房贷利率。
官方不愿意下降,老百姓就自己想办法解决,自2023年以来,“提前还贷”在各地兴起,老百姓在银行还款窗口前排起长龙。
在这种态势下,我们可以看到,官方对存量房贷的态度正在发生变化。
7月14日,央行公开表态,“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者新发放贷款置换原来的存量贷款”。
仅仅过去半个月,官方态度就进一步升级。
8月1日,央行在官网发布 “中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议”的新闻。在这次会议中,央行明确下调存量房贷利率——
“指导商业银行依法有序调整存量个人住房房贷利率。”
这里面最明显的,是央行的态度从“支持鼓励”转变到了“指导调整”。
措辞的变化,代表着央行的立场也发生转变,前者是央行不进场,银行自行协商;而后者则是央行进场,指导各大行调整存量房贷利率。
态度决定一切,存量房贷利率这次是真要降了!
存量房贷利率下调这事,之前不是没有发生过。
2008年10月,央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,首次下调存量房贷利率。
虽然此前有“经验”,但我们现在没法照搬2008年的经验。
因为房贷利率在2019年由原先的“基准利率”变更为“LPR+基点”,LPR每月调整一次,但加点不变。
在这里,站长不得不提一句,截至2023年一季度末,我国的存量贷款高达38.9万亿元。而在2008年,这个数据是2.98万亿元。
15年间,我国的存量贷款涨了13倍。
如此巨额的存量房贷,也为银行带来了海量的利润。因此,这几年存量房贷利率“降”不下来,就是因为这背后存在巨大的利益。
明源地产研究院举了一个较为粗暴的例子,当前银行住房按揭存量规模大约38万亿,而最新的5年期LPR报价在4.25%。如果假设存量按揭利率下调100bp,那么会整体影响商业银行一年的净利润3800亿。
而去年商业银行净利润是2.3万亿,相当于影响整体利润的16.5%。
在实际操作中,存量房贷之于银行可能更加复杂。但无论从哪个方面来看,存量房贷利率下降,都会影响到银行的总体利润。存量房贷利率下降,最核心的,还是银行“让利”多少的问题。
现在,央行已经走到“指导调整”阶段,如果不出意外,咱们很快就可以看到具体的调整方案了。不管最终的调整方案如何,这件事对购房者来说,是绝对的利好。这几年,买房人实在太惨,他们不仅房价买在高位,房贷利率站在高点,甚至还有可能面临期房烂尾风险。每月还贷,都像是在给银行打工。现在,存款房贷利率即将下调,这部分人总算可以松口气。千等万等,可算是等到。当然,降是肯定要降了,只是不知道降多少。就怕是雷声大雨点小,最后省下来的月供还不够吃碗粉的,那对个人来说没啥意思,对于提振消费来说,恐怕也是隔靴搔痒。所以,还是希望央行和各商业银行能动动真格的,真正考虑考虑小老百姓不太厚实的钱包。
除了个人房贷利率下调,在昨天的新闻通稿中,央行还释放了其他几个利好——
1、继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行;
2、延长保交楼贷款支持计划实施期限;
3、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
总的来看,政策积极向好,都是朝着房地产方向倾斜,对买房人来说,现在的环境是前所未有的宽松。
而存量房贷利率下降的消息,也给大伙儿留下一个问题——是否选择提前还贷。
老百姓之所以提前还贷,原因很复杂,房价的涨幅、房贷利率的下降,以及对未来的预期,多重原因造就了提前还贷风潮。
现在存量房贷即将下降,大伙儿完全可以根据自己的情况来选择了。
但不管怎么还贷,站长建议你们,最好不要一口气把所有贷款还完,最好剩一点儿贷款,这样可以抵消个税。
反正,羊毛能薅就薅,主打一个不凑合。
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